Entre las medidas introducidas por la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, se encuentra el valor de referencia aplicable a las operaciones de transmisión de inmuebles, que pretende evitar discrepancias relativas al valor de mercado de los inmuebles que siempre ha rodeado a este tipo de operaciones.

¿Qué es y a qué impuestos afecta?

Es el valor determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario.

Además de su función descriptiva, el valor de referencia de cada inmueble servirá como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

¿Qué diferencias existen entre el valor catastral y el valor de referencia de los inmuebles?

El valor catastral de los inmuebles se determina por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, y sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Es un dato protegido, por lo que no se publica, y su revisión se produce, en el caso de inmuebles urbanos, en el marco de procedimientos de valoración colectiva.

El valor de referencia de los inmuebles se determinará año a año, de forma simultánea en todos los municipios, y servirá de base imponible a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y sobre Sucesiones y Donaciones. No estará protegido, y se podrá conocer de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro.

¿Cómo saber el valor de referencia de mi inmueble?

Los valores de referencia individualizados se facilitarán en la Sede Electrónica del Catastro a partir del 1 de enero de 2022.

Lo que está ya publicado en la Sede son los mapas de valores correspondientes a los informes del mercado inmobiliario urbano y rústico de 2021. En los mapas se asignan módulos de valor medio a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio, que se corresponden con los precios medios de las compraventas.

En la web del Catastro se pueden ver los importes de los módulos, las características de los productos inmobiliarios representativos, así como la delimitación de los ámbitos territoriales.

¿Qué suscita tanta polémica?

A partir de enero el cálculo de estos impuestos se va a hacer conforme a un valor que el Estado impone, restando capacidad al contribuyente de impugnar su decisión.

Ello obligará al contribuyente a tributar por dicho valor o a demostrar, cuando no esté de acuerdo con el mismo, su desacierto. La carga de la prueba, por tanto, recae en el contribuyente que debe demostrar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el valor de mercado, a diferencia de lo que ocurría hasta ahora, cuando era la Administración la obligada a probar que el valor por el que había tributado el contribuyente no se correspondía con el valor real del inmueble.

Por tanto, para el caso de bienes inmuebles se introduce la presunción, salvo prueba en contrario, de que el valor de mercado será el valor de referencia de mercado de la Dirección General del Catastro que conste publicado en su sede electrónica a la fecha de devengo.